Endringer i tomtefesteloven, forlengelse av festeavtaler/regulering av festeavgift

Stortinget har nylig vedtatt viktige endringer i tomtefesteloven for feste til bolig og fritidshus.

18/6/15

Stortinget har nylig vedtatt viktige endringer i tomtefesteloven for feste til bolig og fritidshus.

Lovendringen har sin bakgrunn i at Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) i 2012 kom til at daværende § 33 i tomtefesteloven var i strid med menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Bestemmelsen gikk ut på at festere av tomt til bolig og fritidshus ved utløpet av den avtalte festetid kunne kreve forlengelse av kontrakten på samme vilkår som før uten rett for bortfester til å kreve endring av f.eks. festeavgiften.

Det ble etter dette nedsatt et lovutvalg for å vurdere konsekvensen av dommen, og vi har hatt en midlertidig lov som stiller forlengelser "på vent" i påvente av permanent lovendring. Etter at utvalget fremmet sin innstilling, kom regjeringen med sitt forslag til lovendring i mars.

De viktigste endringene er følgende:

Festere av tomt for bolig og fritidshus kan fortsatt kreve forlengelse av kontrakten, men ikke på samme vilkår som før.

Etter lovendringen kan bortfester kreve ny festeavgift basert på 2 % av tomteverdien. Verdien kan imidlertid etter hovedregelen ikke skal kunne settes høyere enn kr. 9.000,- pr dekar indeksregulert fra 1. januar 2002. For inneværende år tilsvarer det kr. 11.378,-.

Fra denne beløpsgrensen er det et viktig unntak. Det gjelder " i den grad det er naudsynt av omsynet til vernet bortfestaren har etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen". Reservasjonen er begrunnet i at det er behov for en sikkerhetsventil i forhold til EMK for særlige verdifulle tomter. Det kan stilles spørsmål ved hvorfor man har valgt et slikt unntak istedenfor å fastsette i loven hvor grensen går for vernet etter konvensjonen.

Det er grunn til å vente rettssaker om dette spørsmålet. I den nevnte saken for EMD ble det lagt til grunn at avkastning på 0,25 % av tomteverdien var i strid med EMK. Spørsmålet er hvilken avkastning som er akseptabel. Ligger det på 0,5 % eller f.eks. 1 % eller kanskje 1,5? Det må i første omgang norske domstoler ta stilling til, og det skal bli spennende å se utviklingen.

Lovendringen gjelder også for de forlengelser som var gjennomført før dommen fra EMD i 2012. Dette reiser spørsmål om forbudet mot tilbakevirkende lov i Grunnloven § 96. Forholdet til Grunnloven er for komplisert og omfattende til å gå inn på her.  Jeg nøyer meg med å stille spørsmålstegn ved holdbarheten av standpunktet. Det kan ramme mange hardt økonomisk, ikke minst de som har kjøpt bolig eller fritidseiendom med lav festeavgift, noe som selvsagt har virket inn på salgsverdien. Økes festeavgiften merkbart, vil det selvsagt medføre tap i form av redusert omsetningsverdi. Retten til forlengelse på samme vilkår kom inn i loven i 2004. Det dreier seg dermed sannsynligvis om svært mange kontrakter som er forlenget uten at partene hadde noen foranledning til å ha EMK-problematikken i tankene. Det er ikke urimelig å anta at også spørsmålet om grunnlovsmessigheten av dette vil bli prøvd for domstolene.

Økt festeavgift som følge av lovendringen skal bare kunne kreves for fremtidige terminer. Det innebærer at økt festeavgift ikke kan kreves for tiden før lovendringen trer i kraft, dvs. 1. juli d.å.
Dersom regulering av festeavgift etter lovendringen fører til økning av festeavgiften med mer enn kr. 8.000,- pr. år, kan bortfester ikke kreve mer enn økning på kr. 8.000,- før i 2017.

Endelig er det vedtatt at bortfester i noen tilfeller kan kreve økning av festeavgiften i forbindelse med at fester innløser festetomten. Det er tilfellet når det på innløsningstiden er mindre enn 10 år igjen av den avtalte kontraktstiden. I slike tilfeller kan festeavgiften kreves regulert etter tomteverdi med de begrensninger som er nevnte ovenfor.

Endringene trer i kraft 1. juli d.å.

ta@selandorwall.no

Trenger du en advokat med høy kompetanse og personlig tilnærming?

Kontakt oss

Do you need a lawyer with high expertise and a personal approach? 

Contact us