Tvillaus Høgsterett i storkammer om tomtefeste

mandag, 14 mai 2018

Regulering av festeavgift etter tomtefestelova, har sidan tomtefesteloven tok til å gjelda i 2002 bidrege til strid. Heile 30 saker har vore handsama for Høgsterett sidan 2002. Det siste kapittelet i soga vart publisert onsdag 9. mai. 

Saka som vart prosedert i byrjinga av april tok føre seg spørsmålet om kva prinsipp som skal nyttast ved regulering av festeavgift for bustadhus og fritidshus, og kva verknad den Europeiske Menneskerettskonvensjon sin tilleggsprotokoll 1 art 1 (EMK TP 1 art 1) om vern av eigedomsretten har når bortfestar er ein kommune. 

Som eit av dei leiande advokatfirma i Noreg på tomtefeste, venta vi i spenning på resultatet. For å handsame sak i storkammer skal det blant anna leggjast vekt på om det oppstår spørsmål om å sette til side rettsoppfatning Høgsterett har lagt til grunn i anna sak, eller om saka reiser konflikt mellom lovgivar og internasjonale plikter. At Høgsterett viste saka til storkammer gav difor indikasjonar på at prinsipielle fråsegn var venta. 

Kva prinsipp skal nyttast ved regulering av festeavgift? Endringar i pengeverdien eller endring i tomteverdien? 

Hovudregelen om regulering i samsvar med endringa i pengeverdien

Vilkåra for regulering av festeavgift fylgjer av tomtefesteloven § 15, og det er fyrste lekk som gir hovudregelen om regulering av festeavgift i samsvar med «endringa i pengeverdien» etter konsumprisindeksen.  

Unntaket- tvillaust avtalt

Av tomtefestelova fylgjer det at bortfestar likevel kan krevje avgifta regulert i samsvar med det som er «tvillaust avtalt». 

Høgsterett har ved fleire høve vurdert korleis «tvillaust avtalt» skal tolkast, og den gjeldane tolkinga fylgjer av Hvalerdommen – Rt. 2006 s. 1547 avsnitt 44.

Etter min oppfatning må «tvillaust»-kravet i § 15 andre ledd forstås slik at det er et vilkår for at lovens normalordning skal kunne fravikes, at det på grunnlag av de partsytringer som har funnet sted, ikke finnes rimelig tvil om at partene har valgt en annen løsning, eller om hva denne går ut på. Det er bare i slike tilfeller at partene har et tilstrekkelig beskyttelsesverdig behov for å kunne innrette seg på at festeavgiften skal kunne reguleres på annen måte enn på grunnlag av endringer i konsumprisindeksen. 

For at det skal føreligge avvikande avtale kan det altså ikkje vere «rimelig tvil om at partene har valgt en annen løsning eller hva denne går ut på», som syner eit dobbeltkrav for å kunne fråvike hovudregelen om endring etter pengeverdien. Beviskravet er veldig strengt då det nærmast kan samanliknast med beviskravet i strafferetten, og syner ein tydeleg tolking i favør festar. 

Festeavtala til handsaming for Høgsterett 

Festeavtala mellom Nannestad kommune og Rådyrveien burettslag var utforma etter standard festekontrakt. I festekontrakten er det fastsatt om regulering av festeavgifta:

«I festeavgift betales inntil videre kr 0,55 pr. m2. Videre betales i tillegg inntil videre et administrasjonsgebyr på kr 200,- pr. år. Festeavgiften justeres etter de tidspunkter som framgår av festekontrakten mellom kommunen og departementet m.h.t. gnr. 27, bnr. 1, feste nr. 64 som vil si hvert 10. år. Første justering er pr. 1.1.98.»

I festeavtalens regelar om «tvister» står det vidare: 

«Eventuelle tvister som måtte utspringe av denne festekontrakten avgjøres etter bestemmelser i lov om tomtefeste, som gjelder helt ut for denne kontrakt. ...»

Før handsaminga i Høgsterett hadde tingretten og lagmannsretten konkludert at det etter kontrakten ikkje var «tvillaust avtalt» anna regulering enn hovudregelen om endring etter pengeverdien. Det strenge beviskravet er orsaka til dette. Om anna var «tvillaust avtalt» vart ikkje gjort gjeldane av kommunen for Høgsterett. 

På grunn av «tvillaust» kravet sitt strenge beviskrav, gjorde kommunen gjeldane at «tvillaust» kravet er i strid med vernet av eigedomsretten etter EMK TP 1 art 1, med konsekvens at «tvillaust» kravet må tolkast vekk. Innhaldet i festeavtalar må då fastleggjast ved hjelp av ordinære tolkings- og bevisreglar. 

Dersom Høgsterett konkluderte med brot på EMK, og tolka vekk tvillaus kravet, ville det få konsekvensar for festeavtalar over heile landet. 

Tvillaus Høgsterett, men ingen prinsipielle endringar 

Spørsmålet for Høgsterett var kva prinsipp som skal nyttast ved regulering av festeavgift for tomt som Nannestad kommune hadde bortfesta til Rådyrveien burettslag, og om tomtefestelovens krav til «tvillaus avtale» var i samsvar med vernet av eigedomsretten etter EMK TP 1 art 1. Høgsterett formulerte det sentrale spørsmålet som om det strenge beviskravet som fyl av «tvillast avtalt», skal tolkast på ein anna måte som fylgje av EMK TP 1 art 1, og prinsippet om at norsk rett presumerast å vera i samsvar med våre folkerettslege plikter. 

Høgsterett la fyrst kort til grunn at kommunar ikkje er eit rettssubjekt som har vern etter EMK, sjølv om kommunen er part i privatrettsleg avtale. 

Mot dette gjorde kommunen gjeldane at tvillasut kravet, slik det i samsvar med Hvaler dommen har blitt tolka, systematisk fører til krenkelse av EMK TP 1 art 1 for private bortfestarar. På dette grunnlaget burde det vurderast om presumsjonsprinsippet gav grunnlag for ein generel endra tolking av lova. Dette ville få konsekvensar også for offentlege bortfestarar. 

Retten konkluderte med at det ikkje er grunnlag for å sei at «tvillaust» kravet på generelt grunnlag er i strid med EMK. Høgsterett kunne ikkje finne grunnlag for at det førelåg nokon folkerettslig plikt som gav grunnlag for å tolke «tvillaust» kravet på anna måte enn det som fylgjer av Høgsterettspraksis. Høgsterett uttalte vidare

«Om, og i tilfelle under hvilke omstendigheter, tvillaust-kravet ville kunne føre til uforholdsmessige inngrep ovenfor private bortfestere, har eg ikkje foranledning til å ta stilling til». 

Fråsegna gjelder sjølv om det skulle føreligge strid med EMK for private borgarar. Det er ikkje gitt at same tolking vil gjelde for offentlige rettssubjekt, som kommunar. Grunnlaget for konklusjonen er at lover som er vedtatt etter særlege prosedyrereglar i Grunnlova, normalt ikkje kan erstattast med domstolens oppfatning av «en hypotetisk lovgivervilje».  

«Det er tale om å oppstille en regel som innebærer en avveining av ulike politiske hensyn, og som, i motsetning til storkammersaken i Rt-2009-1118, griper direkte inn i det økonomiske mellomværendet mellom partene. Det lar seg ikke oppstille en entydig folkerettslig forpliktelse som det skal tas hensyn til ved fastleggelsen av norsk rett, og gitt at tvillaust-kravet ikke generelt kan bortfortolkes, synes det heller uklart hvordan den påberopte likebehandling skulle praktiseres».

Kvar står vi i dag

Dommen frå Høgsterett gav ingen prinsipielle endringar. Hvalerdommen er framleis gjeldane rett for tolking av «tvillaust» kravet, då det ikkje føreligg grunnlag for å tolke «tvillaust» kravet på anna måte enn det som fylgjer av Høgsterettspraksis. Det er difor framleis uklart om «tvillaust» kravet er i strid med vernet av eigedomsretten etter EMK. 

På bakgrunn av resultatet kan vi konkludere at det mest oppsiktsvekkande med dommen, er at den i det heile tatt var vist til handsaming i Høgsterett, og sist men ikkje minst at den vart vist til storkammer.  Om Høgsterett hadde vore like tvillaus i sin konklusjon dersom bortfestar var privat part verna av EMK TP 1 art 1, er usikkert. Soga om tomtefeste og «tvillaust» kravet har vi nok ikkje sett slutten på. 

Dommen kan du lese i heilskap her: https://www.domstol.no/globalassets/upload/hret/avgjorelser/2018/avgjorelser-mai-2018/nannestad-kommune-mot-radyrvegen-borettslag-sak-2017-1693.pdf 


Advokatfullmektig Ingeborg Gjeraker Hellene

Advokatfullmektig Ingeborg Gjeraker Hellene
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

 

 

 

Ønsker du å motta oppdateringer fra oss?

Send meg nyhetsbrev om statsbudsjettet, viktige lovendringer, og andre nyheter.

For mer informasjon om hvordan vi behandler dine personopplysninger, se vår personvernerklæring

Advokatfirmaet Seland Orwall bruker informasjonskapsler for blant annet å kunne tilby en bedre tjeneste for våre kunder. Om informasjonskapsler og personvern
Jeg forstår