Seksjonering av fast eiendom og leietakers forkjøpsrett

Seksjonering er en måte å dele opp en eiendom med bebyggelse i mindre enheter (seksjoner). Seksjonering av eiendom medfører at eiendommen anses å være et eierseksjonssameie, i motsetning til et tingsrettslig sameie.

Seksjonering reguleres av bestemmelsene i lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). Etter seksjoneringen får hver enkelt seksjon sitt eget grunnboksblad (seksjonsnummer) og seksjonen kan deretter omsettes eller benyttes som pantesikkerhet uavhengig av de øvrige seksjonene i sameiet.

Det er to hovedtyper seksjoneringer; seksjonering og reseksjonering. Seksjonering er en førstegangs deling av en eiendom. En reseksjonering er derimot som navnet indikerer, en senere endring i en allerede seksjonert eiendom, for eksempler en ytterligere deling eller sammenslåing av seksjoner, omgjøring av fellesareal til ny seksjon eller lignende.  I det videre gis enkelte bemerkninger om førstegangs seksjonering av en eiendom og leietakers forkjøpsrett.

Behovet for seksjonering kan oppstå ved mange forskjellige situasjoner, fra oppdeling av en tidligere generasjonsbolig til en flermannsbolig, klargjøring av bygård i forbindelse med salg, oppdeling av en næringseiendom med mer.

En begjæring om seksjonering fremsettes av eiendommens hjemmelshaver. Er det et tingsrettslig sameie må sameierne i felleskap fremme begjæringen. Er det et aksjeselskap som er hjemmelshaver er det den som er bemyndiget til å tegne selskapet som må fremme begjæringen. Begjæringen må fremmes til den kommune hvor den aktuelle eiendommen ligger. Kommunen vil deretter gjennomgå seksjoneringsbegjæringen og påse at den oppfyller lovens krav, før begjæringen videresendes til Statens Kartverk for tinglysning. Saksbehandlingstiden varierer fra kommune til kommune, men det er vanlig med 1-4 måneders saksbehandlingstid. I tillegg til selve seksjoneringsbegjæringen må det også vedlegges oppdaterte plantegninger av eiendommen som viser den aktuelle oppdelingen, situasjonskart, vedtekter, liste over leietakere med mer.

Ved førstegangs seksjonering av en eiendom er det særlig viktig for eier å være klar over at en seksjonering kan utløse en forkjøpsrett for leietakere av eiendommen. Det er derfor viktig å planlegge gjennomføringen av en seksjonering hvor det kan tenkes å bli aktuelt med forkjøpsrett fra en leietaker, med henblikk på valg av tidspunkt for seksjonering, inngåelse og oppsigelse av leieavtaler etc.

Det følger av eierseksjonsloven § 14 at de som leier bolig på tidspunktet for seksjoneringen (tinglysning av seksjoneringen) har en lovbestemt forkjøpsrett til eiendommen. Enda viktigere for eier å være klar over er at leietakeren også har krav på å kjøpe eiendommen for 80 % av salgsverdien, jfr. eierseksjonsloven § 16. Dersom en eier som ønsker å seksjonere har glemt å vurdere dette, kan dette dermed få svært uheldige konsekvenser for eier og han kan risikere å tape store verdier.  Det er imidlertid noen unntak fra leietakers forkjøpsrett, herunder:

- Leietaker med leieavtaler som etter sitt innhold vil utløpe uten oppsigelse før leieretten har vart i 2 år
- Fremleier
- Leier av bolig som nevnt i husleieloven §§ 11-1 (boliger til vanskeligstilte) 11-2 (elev og studentboliger) og 11-3 fjerde og femte ledd (tjenesteboliger)
- Leier av bolig som inngår i samleseksjon
- Leier av vaktmester bolig som er fellesareal
- Kommunal forkjøpsrett til leiegårder
- Ved omgjøring av borettslag eller boligaksjeselskap til eierseksjonssameie

Ved vurderingen av forkjøpsretten til leietaker er det videre viktig å være klar over at det er tidspunktet for innføring i matrikkel (tinglysning), og ikke tidspunktet for innsending av seksjoneringsbegjæringen, som er utslagsgivende for vurdering av hvem som har forkjøpsretten, jfr. § 14. Dette kan være særlig viktig moment ved inngåelse og oppsigelse av leiekontrakter. Etter eierseksjonslovens § 15 er det eieren som plikter å fremsette skriftlig tilbud til alle leietakere med forkjøpsrett, og eier må dermed foreta en vurdering av hvilke leietakere som har forkjøpsrett og har selv risikoen for at han vurderer dette riktig. Tilbudet skal sendes snarest etter seksjoneringen er tinglyst og må inneholde et bindende forslag til kjøpesum, samt opplysninger om leietakerens lovbestemte rettigheter og plikter. Retten til kjøp av seksjonen bortfaller tre måneder etter at leietakeren mottok skriftlig tilbud om kjøp, så det er hensiktsmessig for eier å sende tilbudet rekommandert til leietaker for å kunne bevise i etterkant når tilbudet ble sendt og mottatt.

Dersom partene ikke blir enige om verdien av seksjonen har leietaker rett til å kreve at seksjonen verdsettes av en takstnemnd oppnevnt av den lokale tingretten. Kostnadene til takstnemnden skal i utgangspunktet dekkes av leietaker, med mindre den endelige verdien av seksjonen blir lavere enn tilbudet fra eier. Da må eieren selv dekke kostnadene.

Avslutningsvis er det viktig å være klar over at leietaker ikke kan avtale seg bort fra å benytte seg av forkjøpsretten i forkant av tinglysning av en seksjonering, jfr. § 14 3.ledd.
Ved seksjonering av næringslokaler er det ikke en lovbestemt forkjøpsrett for leietaker.